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政府将回购商品房用作保障房

  日前,卢子跃市长在主持召开市政府第59次常务会议时,审议并原则通过了《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》。
  该《意见》提出了两种创新方式:一是发放住房补贴,实行货币保障;二是收购市场房源,筹集保障性住房。《意见》针对这两种方式,还分别就保障形式、补贴标准、严格制度和收购形式、房源要求、收购办法等作出了明确规定。
  昨天下午,钱江晚报记者从市保障房中心获悉,具体相关的文件目前正在走发文程序,不久应该就将正式对外“露脸”。
  通过回购商品房作为保障房源,既节约了保障房建设周期,又能盘活存量商品房,帮助中小房企回笼资金。而该创新方式,在优化保障性住房供应的同时,无疑被业界认为,是针对当前库存高企的宁波房地产市场,释放的又一利好消息。
  保障房“牵手”商品房
  两全其美的方式成趋势

  有官方统计数据显示,截至目前,宁波全市已累计建成保障性住房604万平方米、9.94万套,除此之外,目前在建的还有153万平方米、2.41万套。
  总体上,当前宁波已建和在建的房源基本能满足近阶段住房保障的需求,据了解,部分地区还出现了“房等人”的现象。为此,《意见》进一步调整、完善现有的保障房提供方式。
  事实上,保障房要与商品房“联姻”,这股风从去年下半年开始,就已经在宁波市场上吹起。就此,部分开发商也曾向钱报记者透露,之前确实也与相关部门有过多次交流和协商。
  酝酿后出台的《意见》,被视为一方面,可以更好地解决城镇中低收入家庭的住房难问题;另一方面,一定程度上为眼下的房地产市场注入更多信心。
  市住建委保障房中心的主任陈本君表示,通过改进保障房的方式,进一步打通了经济适用住房、公共租赁房、廉租房等保障性住房,与商品房之间的联系通道,这应该会是主流趋势。
  个别房企及项目受益较大
  对市场整体影响或有限

  就商品房而言,其中的“政府通过回购商品房以筹集保障房”这条创新方式,更是在房地产市场被视为“救市”的又新一举措。
  在本地的业内看来,政府确实也想为宁波的商品房市场“排忧解难”,而最直接的目的,还是消化高居难下的库存。
  从去年年初开始,市区商品房库存就一直背负着超过600万方的库存压力。尽管从去年下半年至今,政府放开限购、银行降准和降息等利好政策接踵而至,为市场注入活力,并有效刺地激了市场的成交量,创下了全年30288套、同比增长超三成的五年之最,可谓“救市”效果明显。
  尽管如此,由于入市的楼盘依旧源源不断,至今体量不见明显削减。截至昨天下午5点,据透明售房网显示,市六区可售商品住宅面积超过630万平方米,可售套数为47000余套。
  至于政府回购,对消化库存到底能起到多大的效果,宁波前程藏珑的常务副总袁亚刚向钱报记者推测:“体现在某个区域,或是部分企业及其楼盘上的效果,应该会比较明显。只要双方条件谈拢,甲方就解决了一部分房源的销售问题,政府也可以快速筹集一批保障房,何乐而不为呢。”
  不过袁亚刚也提到,对整个市场的库存而言,回购所能消化的体量还是有限的,毕竟要从保障房本身的需求出发。就如他所分析的,现有的保障房房源并不缺,在保障房本身不存在大量需求的前提下,大范围回购商品房的可能性不大。
  此外,宁波新园置业有限公司副总经理张骅也提到,采购达到了一定数量,实际上对政府的资金要求还是比较高的。因此,回购方式在具体落实过程中,不排除面临一些难点。
  小比例采购可能性较大
  回购房源的定价成关键

  当然,一些前期已经买了商品房小区的居民会说:“我买的房子突然间就变成了保障房,谁会乐意啊?”
  对于住户有这样的担忧,市保障房中心方面也向记者透露,应该会考虑在一个小区内采购几个单元,而不会很大规模地集中在一个小区内,肯定会有一个通盘的考虑。
  而且不少业内的预计也是如此,为了不影响小区原有的市场定位、使用功能以及居住环境等,小比例的回购对整个项目的品质,倒是不会有大的影响。
  事实上,类似政府回购商品房的案例也并非首次亮相。据了解,2008年时,这种回购模式就在全国范围兴起过,当时宁波大市内仅在余姚、慈溪等个别区域出现。而从当时的采购情况看,基本是个别楼盘的少量房源。
  多位房地产业内在接受钱报记者采访时谈及,政府要成功回购商品房,还有一个关键的因素,就是被回购商品房源在价格上的合理性。
  “在当前房价普遍下行的背景下,对政府来说有较大的挑选余地,统一的采购价或比市场零售价格稍低点。”新园置业的张总也向记者分析,如果楼盘卖给政府的价格与市场价相距甚远,那开发商自然也不愿亏本“贱卖”,即使最后价格谈拢了,那么对同区域的其他楼盘的价格定位,就会造成冲击。
  “商品房+保障房”模式
  在宁波市场并非先例

  谈及商品房和保障房的这种“联姻”模式,不免让人联想到市场上已有的配建保障房的商品房开发模式。
  2013年5月,位于城市规划区以外的江北荪湖度假区一宅地,就是宁波首个达到配建保障房标准的出让竞拍地块。当时,该宗宅地经长达3小时的激烈竞拍后方成交,竞得方需配建1.3万平方米的保障房———配建面积占地块可建总面积的18.5%。
  同年的9月,宁波老三区也出现了首个将混建商品住宅和保障房的“新型”住宅地块。坐落于江东和鄞州交界,具体在天童北路和建兴路交叉口西南侧,就是去年已经开盘的中海寰宇天下项目。
  该项目的催生,正式由于当时多家开发商,经多轮激烈竞价,达到楼面价上限后,必须通过投报配建保障性住房的面积来继续竞拍。只有投报保障房配建面积最高者,才能胜出。
  最终,中海是以配建1200平方米保障性住房的报价,摘取了该宗宅地。昨天,钱报记者也从该楼盘了解到,这部分保障房配建会在项目二期,目前还没开出来,根据之前的配建比例,保障房的房源量大概在十几二十套。


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